Guía para alquilar una vivienda

Duración

No existe una duración mínima o máxima en el alquiler de una vivienda. Sin embargo sí que existen diferentes previsiones normativas según la duración que se estipule.

Si el plazo es inferior a cinco años la ley establece que en el momento en que vence el contrato éste se ampliará obligatoriamente por plazos anuales hasta que se cumpla una duración mínima de cinco años. La única persona que puede impedir esta prórroga automática es el arrendatario siempre que manifieste al arrendador su intención de no renovar el contrato con una antelación de treinta días antes de su terminación o la de cualquiera de sus prórrogas. Tampoco se prorrogará el contrato si en éste figura una cláusula por la que el arrendador podría oponerse a la prórroga si la vivienda va a ser utilizada por él como residencia habitual. La ley establece un plazo de tres meses para que el arrendador ocupe la vivienda. De no hacerlo estará obligado a volver a alquilarla al arrendatario por un nuevo período indemnizándole además por los gastos de desalojo o por una cantidad igual al importe de la renta restante hasta que se cumpliesen los cinco años.

Si cumplido el plazo de cinco años ninguna de las partes notifica a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovar el contrato, el alquiler se prorrogará obligatoriamente por plazos de un año por un máximo de tres años.

Rentas

La fijación de la renta por el alquiler se acuerda libremente entre las partes. Las actualizaciones posteriores podrán estipularse en el propio contrato de arrendamiento y en defecto de pacto se aplicará la subida del IPC de forma anual y hasta la finalización del contrato.

Fallecimiento del inquilino

Si el arrendatario fallece el heredero o legatario podrá ocupar su lugar como arrendatario en el caso de que el arrendamiento sea para ejercer una actividad mercantil, ya sea profesional o empresarial. Tendrá que notificarlo por escrito al arrendador en el plazo de los dos meses siguientes al fallecimiento.

Si por el contrario el arrendamiento era de vivienda el lugar del arrendatario sólo podrá ser ocupado por el cónyuge o pareja de hecho siempre que viviera con él. En el caso de la pareja de hecho la convivencia se demuestra o por el mero hecho de tener hijos comunes o demostrando una convivencia de al menos dos años anteriores al fallecimiento. Igualmente los descendientes que estuviesen bajo la patria potestad o tutela del arrendatario o hayan convivido con él los dos años anteriores. También los hermanos y ascendientes así como todas las personas que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral, sufran una minusvalía igual o superior al 65% y hayan convivido con el fallecido los últimos dos años.

Si la duración inicial del contrato de arrendamiento es superior a cinco años se puede pactar que no exista derecho de subrogación si el arrendatario fallece transcurridos cinco años, o que el contrato finalice a los cinco años si el arrendatario fallece antes.

En el caso de subrogación por fallecimiento el interesado tendrá que notificar por escrito al arrendador el fallecimiento adjuntando el certificado de defunción, sus datos personales, su parentesco con el fallecido y el cumplimiento de los requisitos para que tenga lugar la subrogación. Esta notificación tendrá un plazo de tres meses a partir del fallecimiento del arrendador transcurrido el cual el contrato se rescindirá quedando obligados los herederos del fallecido a abonar las rentas correspondientes a esos tres meses salvo quienes en el plazo de un mes tras el fallecimiento hayan comunicado al arrendador su renuncia a la subrogación.

Renovación

Una vez transcurrida la duración legal o acordada del contrato de arrendamiento, las partes pueden libremente decidir renovar el acuerdo. Las condiciones de dicha renovación pueden ajustarse o no a las del contrato previo. Sin embargo no existe obligación de efectuar esa renovación por ninguna de las dos partes. No obstante en el caso de que en la propiedad se haya ejercido actividad mercantil o comercial de venta al público durante los últimos cinco años, si el arrendatario ha comunicado al arrendador con cuatro meses de antelación a la expiración del contrato su voluntad de renovarlo por un mínimo de otros cinco años y por una renta pactada o designada mediante arbitraje, tendrá derecho a ser indemnizado por el arrendador si finalmente no se produce esa renovación.

Compra

En cualquier momento del arrendamiento arrendatario y arrendador pueden pactar la compraventa de la vivienda rescindiéndose el contrato de arrendamiento. El precio en este caso será libremente acordado por las partes. Además y en todo caso el arrendatario tiene un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda: es el derecho de tanteo y el derecho de retracto.

El derecho de tanteo permite al inquilino adquirir la vivienda en las mismas condiciones por las que se vendería a un tercero sobre el que tendría preferencia. Para ser ejercitado este derecho tiene un plazo de 30 días naturales a contar desde la notificación mediante acta notarial de la decisión de vender el inmueble donde deberá constar el precio y demás condiciones de la compraventa.

El derecho de retracto tiene también un plazo de 30 días naturales a contar desde que el nuevo comprador notifique al arrendatario mediante acta notarial las condiciones de la compraventa. Para que exista el derecho de retracto estas condiciones notificadas por el comprador tienen que ser distintas y más favorables a las comunicadas por el arrendador, haber sido omitidas en la previa notificación o que tal notificación previa nunca haya tenido lugar.

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